_______________ / R.G.E.

TRIBUNALE DI MONZA
 III ^ Sezione - Fallimenti ed Esecuzioni immobiliari 

INCARICO ALL'ESPERTO

Il Giudice dell’Esecuzione

delinea il contenuto dell’incarico ed il quesito per la stima come segue:

1)	PROVVEDA l'esperto a:
a.	Contattare il creditore procedente al fine di indicare le coordinate bancarie per il versamento del fondo spese pari ed euro 1.200,00 oltre oneri fiscali e previdenziali che dovrà essere corrisposto entro 60 giorni dalla data del giuramento;
b.	Inviare tempestivamente al nominato Custode gli atti giudiziari e la documentazione depositata dalle parti nel fascicolo telematico d’ufficio della procedura esecutiva, nonché visura catastale, estratto di mappa ed elaborato planimetrico per consentire l’individuazione del compendio immobiliare;
c.	Contattare entro e non oltre cinque giorni da oggi il custode giudiziario nominato nel decreto ex art. 569 c.p.c. al fine di concordare le modalità e i tempi di accesso al compendio immobiliare pignorato; 
d.	Prima dell’accesso al compendio immobiliare:
Effettuare il controllo preliminare della documentazione depositata ai sensi dell’art.567 cpc verificando:
–	se il Creditore Procedente abbia depositato i certificati ipotecari ovvero la certificazione notarile, controllando se i certificati si riferiscono ad un periodo di almeno 20 anni antecedenti la data di trascrizione del pignoramento e comunque fino all’atto di provenienza
–	se il creditore Procedente abbia depositato l’estratto di mappa
–	nel caso di documentazione carente, incompleta o non aggiornata, richiedere al Creditore Procedente, via PEC, di integrarla.
e.	individuare esattamente il compendio immobiliare pignorato ed i diritti reali e procedere alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi mappali debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale;
f.	verificare la regolarità del compendio immobiliare sotto il profilo edilizio ed urbanistico e in caso di esistenza di opere abusive indicare l’eventuale sanabilità:
a.	In primo luogo ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001 e gli eventuali costi della stessa;
b.	In secondo luogo ai sensi degli artt. 31 e seguenti della legge n. 47 del 1985 oppure ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724 del 1994 ovvero ai sensi dell’art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003 nel caso in cui esistano istanze di condono pendente;
c.	specificare se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge n. 47 del 1985 o dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17, comma 5, della legge n. 47 del 1985) e successivi.
In ogni caso specificare nel dettaglio la strategia ed i costi di regolarizzazione ai sensi dell’art.173 bis c.p.c. comma 7.
g.	identificare catastalmente l'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali attuali indicando, altresì, gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento (confini ed eventuali accessi) ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, esclusivamente nel caso in cui l’attuale identificazione catastale impedisca il corretto trasferimento dei beni. Acquisire la relativa scheda catastale ovvero predisponendola ove mancante e nei casi in cui non sia possibile identificare correttamente il bene in caso di trasferimento.
h.	qualora l’immobile non risulti inserito in mappa e ciò risultasse d’impedimento alla vendita, trasmettere – previa consultazione del Custode - idonea relazione al Giudice, tramite il deposito in PCT, e ai creditori, tramite fax, posta o e-mail chiedendo l’autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale indicando i relativi costi (è ad es. esclusa questa ipotesi nel caso di vendita in un unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti).

2)	REDIGA quindi la perizia utilizzando esclusivamente il software predisposto a cura del Tribunale di Monza. Il perito, indipendentemente dalla possibile commissione di errori da parte del software applicativo fornito per la redazione della perizia, è tenuto a verificare l’esattezza dei dati, intervenendo, se necessario, con le opportune correzioni. La perizia deve essere redatta limitatamente ai soli beni immobili oggetto del pignoramento, predisponendo distinte stime per i singoli lotti individuati, indicando per ognuna:
a.	l’esatta elencazione ed individuazione del singolo lotto, mediante indicazione della specifica tipologia, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo. Nel primo paragrafo della perizia “Identificazione del bene” sia indicata la esatta consistenza dell’oggetto della vendita. In particolare, se oggetto della vendita è una quota parte del bene, è indispensabile l’indicazione “quota di appartamento”, se trattasi di immobile non in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo, deve utilizzarsi la dicitura “in proprietà superficiaria con scadenza il ...”. Nel caso che oggetto del pignoramento sia la nuda proprietà o l’usufrutto deve sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a termine. Nel caso di usufrutto, uso od abitazione, il perito dovrà indicare l’incidenza dello stato di occupazione legittimo sul valore del bene, ai fini della determinazione del prezzo base d’asta.
b.	una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l'altro anche il contesto in cui essi si trovano (es.: se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.), le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti;
c.	lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo ovvero dal debitore. Ove l’immobile fosse occupato in forza di un contratto di affitto e/o locazione, previa richiesta di copia presso la competente Agenzia delle Entrate, indicare la data di registrazione e la scadenza contrattuale. Si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso. In particolare, a titolo di esempio:
•	ove l’immobile sia occupato con contratto registrato anteriormente al pignoramento, il perito indicherà in perizia la data di prima scadenza, precisando se risulta inviata la disdetta o se il contratto si è automaticamente rinnovato (utilizzando la seguente dicitura: “contratto della durata di…, registrato in data…, anteriore al pignoramento, prima scadenza… automaticamente rinnovabile, non risulta inviata disdetta oppure risulta inviata disdetta in data…). Sarà, inoltre, cura del perito avvisare immediatamente il Custode Giudiziario (senza attendere il completamento della perizia) nel caso in cui si avvicini la scadenza dei termini per intimare diniego di rinnovo alla scadenza;
•	ove l’immobile sia occupato in base ad un contratto, anche se registrato, che risulti stipulato successivamente al pignoramento, il perito indicherà nell’elaborato che l’immobile è “occupato in base a contratto concluso successivamente al pignoramento e dunque non opponibile”;
•	ove l’occupante affermi di occupare l’immobile in base a contratto di locazione da “data anteriore” al pignoramento, ma non produca il contratto registrato in epoca antecedente al pignoramento, il perito avviserà immediatamente il Custode Giudiziario al fine di chiarire il reale stato del rapporto. Laddove tale chiarimento non intervenisse prima della redazione definitiva della perizia, il perito userà l’indicazione: “l’immobile risulta occupato da …. che afferma l’esistenza di un contratto di locazione stipulato prima del pignoramento non fornendo, tuttavia, alcuna prova in tal senso”;
•	ove l’immobile sia occupato da un terzo che non allega l’esistenza di alcun titolo, il perito ne farà chiara menzione: “occupato da terzo senza titolo”;
•	ove l’immobile sia occupato del debitore il perito indicherà, invece, “occupato dal debitore”.

Attenzione: deve essere considerato terzo, ai fini di quanto sin qui indicato, anche un parente (es. figlio, genitore) od affine del debitore qualora occupi, senza la convivenza del debitore, l’immobile.

d.	Se vi è trascritta una citazione, informare il Custode Giudiziario, il quale verificherà l’esito della causa, ed avviserà il creditore procedente prima dell’udienza 569 c.p.c.;
e.	Comunione legale tra coniugi: il perito deve esaminare se il pignoramento ha colpito un bene nella sua integrità o pro quota. In tale ultima ipotesi, il pignoramento eseguito è inammissibile e va segnalato immediatamente al G.E. per i provvedimenti del caso.
f.	Assegnazione casa coniugale: va esaminato se il provvedimento del Tribunale, Sentenza o omologa, è stato trascritto sull’immobile oggetto di diritto di abitazione prima della elevazione del pignoramento. In caso positivo, il bene si deve considerare come gravato da diritto di abitazione ed usufrutto sino al momento in cui il figlio più piccolo avrà raggiunto la capacità di mantenersi economicamente. Se la trascrizione è avvenuta dopo il pignoramento non è opponibile e si può eseguire l’ordine di liberazione (la valutazione è per immobile libero).
g.	Proprietà superficiaria: accertare presso il comune se è già stata deliberata la quantificazione degli oneri per l’acquisizione della piena proprietà o se è in programma la delibera;
h.	Successione: verificare se sia stata presentata la dichiarazione di successione da parte dei chiamati all’eredità o dagli eredi e, in ogni caso, verificare se sia stata trascritta l’accettazione espressa dell’eredità da parte degli eredi o, in mancanza, che vi siano elementi certi ed inequivocabili che siano trascritti o trascrivibili e consentano di determinare l’accettazione tacita dell’eredità da parte degli eredi. In caso contrario, informare tempestivamente il Custode Giudiziario ed il G.E. per i provvedimenti più opportuni per la prosecuzione della procedura esecutiva;
i.	In sede di accesso congiunto con il Custode Giudiziario, occorre individuare e visionare le pertinenze dei beni pignorati, indicate negli atti (cantina, solaio, box, posti auto…) anche se di fatto il debitore utilizza altro accessorio;
j.	In caso di immobile costruito in epoca non recente, verificare la presenza di coperture in eternit e di coibentazioni in amianto e fibre minerali. In caso positivo, verificarne lo stato di conservazione quantificare la spesa per la sostituzione e lo smaltimento da segnalare in perizia e decurtare il relativo valore dal prezzo base d’asta. Nel caso in cui vi sia un indice di degrado visibile, avvisare il Custode Giudiziario, il quale provvederà ad informare le Autorità competenti; 
k.	Si invitano i periti a raccogliere autonomamente ogni elemento utile ai fini della determinazione del prezzo base d’asta al valore di pronto realizzo al fine di contribuire positivamente alla celerità del processo esecutivo;
l.	Il Perito, stante quanto disposto dall’art. 3.04 comma c) del Decreto 30.07.2015 n. 6480 BURL Serie Ordinaria n. 34 del 19.08.2015 in tema di APE in caso di assegnazione della proprietà o di altro diritto reale di immobili oggetto di procedure esecutive e/o concorsuali, dovrà se possibile e in base alle proprie conoscenza tecniche ipotizzare in perizia la classe energetica F o G dell’immobile sulla base della descrizione dell’impianto ivi esistente e dell’anno di costruzione dell’immobile. Per tale attività non sarà riconosciuto alcuna maggiorazione del compenso.;
m.	L’attività di cui al precedente punto è esclusa laddove il perito abbia già verificato presso il catasto energetico l’esistenza del certificato energetico estraendone copia da allegare alla perizia. In tale ultimo caso, alcun compenso sarà riconosciuto al perito. 
n.	Individuare i vincoli e gli oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell'acquirente, quelli non opponibili alla procedura e quelli che saranno, invece, cancellati o regolarizzati dalla procedura indicando, per questi ultimi, i costi necessari. Il perito dovrà, in particolare ed in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente in senso affermativo o negativo sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
•	per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente:
1.	Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni quali a titolo esemplificativo: sequestri conservativi, sequestri penali, confisca…;
2.	Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
3.	Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
4.	Altri pesi o limitazioni d'uso (es.: oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.)
•	per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura:
1.	Iscrizioni;
2.	Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
o.	Individuare eventuali difformità urbanistico-catastali:
•	Difformità urbanistico-edilizie specificando eventuali strategie e costi di regolarizzazione;
•	Difformità Catastali, specificando eventuali strategie e costi di regolarizzazione;
p.	Individuare altre informazioni utili per l'acquirente concernenti:
•	L'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es.: spese condominiali ordinarie);
•	Eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute;
•	Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
•	Eventuali cause in corso di natura personale e/o condominiale;
•	L’individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e all’indicazione dei rispettivi atti di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione). Ciò anche sulla scorta dell’eventuale relazione notarile delle visure ipocatastali aggiornate recuperando, altresì, l’ultimo atto di provenienza inter vivos a carattere traslativo;
•	L’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile e la situazione urbanistica nella quale si trova l’immobile con particolare attenzione a specifici strumenti urbanistici attuativi. In particolare, il CTU dovrà indicare la data di rilascio del certificato di agibilità dell’immobile di nuova costruzione ovvero per gli immobili che sono stati oggetto di lavori di recupero edilizio;
•	La descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile), ciascuno di essi intitolato "DESCRIZIONE ANALITICA DEL…" (appartamento, capannone, ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo "Identificazione dei beni oggetto della stima", indicando la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna ed indicando, poi, in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione. Nei medesimi paragrafi il perito indicherà, altresì, le caratteristiche strutturali del bene (tipo:  Fondazioni, Strutture Verticali, Solai, Copertura, Manto di copertura, Scale, Pareti esterne dell'edificio) nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (Infissi esterni, Infissi interni, Tramezzature interne, Pavimentazione, Plafoni, Porta d'ingresso, Scale interne, Impianto Elettrico, Impianto Idrico, Impianto Termico) precisando per ciascun elemento, l'attuale stato manutentivo e, per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;
•	Il perito indicherà, altresì, le eventuali dotazioni condominiali (es.: posti auto comuni, giardino, ascensore ecc.);
•	La valutazione complessiva dei beni stimando separatamente ai sensi dell’art. 568 c.p.c. il valore di mercato ed il valore di vendita giudiziaria. Nella stima del valore di mercato fare riferimento a criteri e procedimenti di stima dimostrabili e ripetibili in conformità allo Standard Internazionale di Valutazione, indicando distintamente, e in separati paragrafi, i criteri di stima utilizzati e le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale, del valore unitario, del valore totale. Specificare gli adeguamenti di stima in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, eventuali oneri di regolarizzazione edilizia, urbanistica o catastale. Per il calcolo del valore di vendita giudiziaria effettuare un abbattimento forfetario per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza di garanzia per vizi occulti, nonché, per eventuali spese condominiali insolute (25% del valore). Il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni, e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, o catastale, o per la bonifica da eventuali rifiuti, siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell'acquirente;
•	Nel caso si tratti di quota indivisa fornisca, altresì, la valutazione della sola quota tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. Precisi, infine, se il bene risulti comodamente divisibile, identificando in caso affermativo gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura.

3)	ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima del singolo cespite immobiliare e dei suoi accessori almeno:
1.	due fotografie digitali a colori con estensione .jpg della parte esterna;
2.	tre fotografie digitali a colori con estensione .jpg della parte interna non effettuare rilievi fotografici di oggetti personali;
3.	due fotografie digitali a colori con estensione .jpg dell'edificio o complesso immobiliare;
4.	due fotografie digitali a colori con estensione .jpg delle vie d’accesso/contesto urbano;
5.	la mappa aerea di google con indicazione del bene;
6.	la scheda catastale e la visura catastale attuale;
7.	copia dell’ultima o utile pratica autorizzativa presente in comune (C.E., L.E., D.I.A., sanatorie, ecc.);
8.	solo nel caso non siano in alcun modo reperibili planimetrie oppure la scheda catastale o la planimetria disponibili risultino non conformi allo stato attuale del bene, alleghi la planimetria dello stato attuale dei luoghi con evidenziazione delle difformità rilevate rispetto alle planimetrie (nel caso fossero a disposizioni planimetrie del bene);
9.	l'ultimo atto inter vivos a carattere traslativo;
10.	copia dell'eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del Terzo occupante;
11.	attestazione dell’avvenuta trasmissione di copia della perizia alle parti, al Custode Giudiziario ed al debitore;
12.	la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore;
13.	una descrizione sintetica ed esaustiva del compendio immobiliare in formato .rtf indicando: comune di ubicazione, via, foglio, mappale e subalterno.

4)	TRASMETTA, ai sensi dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., copia della relazione di stima ai creditori procedente e/o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno 30 giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c., a mezzo PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, ricordando alle parti tutte che hanno a disposizione 15 giorni per effettuare eventuali osservazioni.
5)	DEPOSITI la perizia comprensiva degli allegati su PCT in formato .pdf (è vietato l’invio del documento scansionato) entro 15 giorni dalla data dell’udienza nel caso in cui le parti non abbiano effettuato nessuna osservazione o entro 10 giorni nel caso in cui le parti abbiano effettuato osservazioni e sia necessario modificare la perizia. 
6)	INVII al custode giudiziario/delegato alla vendita copia della perizia depositata, completa di tutti gli allegati, a mezzo PEC, nonché copia della perizia epurata da tutti i dati sensibili (c.d. perizia privacy).
7)	RIFERISCA immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l'esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori.
Il perito è autorizzato a sospendere temporaneamente le operazioni peritali, in attesa del provvedimento del giudice, solo ed esclusivamente nei seguenti casi:
•	Pignoramento gravante su un bene che risulta alienato a terzi con atto trascritto prima del pignoramento;
•	Su richiesta di tutti i creditori, procedenti e intervenuti nel processo e muniti di titolo esecutivo (non rileva il parere dei creditori non muniti di titolo esecutivo);
•	Richiesta di sospensione delle operazioni peritali proveniente dal solo creditore procedente, senza che sia noto il parere di eventuali altri creditori muniti di titolo. In tale caso, il perito sospende le operazioni per giorni 30 ed avverte tempestivamente il richiedente che, se entro tale termine non gli verrà comunicato un formale provvedimento del giudice, le operazioni riprenderanno. Alla scadenza del termine, il perito darà notizia della ripresa delle operazioni al creditore procedente a mezzo fax e continuerà quindi la sua opera;
•	Istanza di conversione del pignoramento munita del timbro di deposito presso la Cancelleria.
•	Trascrizioni di citazioni per cause non definite e/o sequestri preventivi accertati con il Custode Giudiziario. 
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Il Giudice dell'Esecuzione concede termine sino a 30 giorni prima della prossima udienza per l'invio delle copie della relazione alle parti; quindi, la perizia, nella stesura definitiva, comprensiva degli allegati su PCT, come stabilito al punto 4), dovrà essere depositata al massimo non oltre 10 giorni prima della data dell’udienza. 
Invita il Perito a comparire personalmente all’udienza ex art. 569 c.p.c..

Monza, lì ________________
									        Il Giudice
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